Недвижимость Москвы и Московской области СНИМУ КВАРТИРУ | КУПЛЮ КВАРТИРУ | СНИМУ ДОМ/УЧАСТОК | КУПЛЮ ДОМ/УЧАСТОК | СНИМУ ОФИС | КУПЛЮ ОФИС Агентство недвижимости
Недвижимость Москвы и Московской области СДАМ КВАРТИРУ | ПРОДАМ КВАРТИРУ | СДАМ ДОМ/УЧАСТОК | ПРОДАМ ДОМ/УЧАСТОК | СДАМ ОФИС | ПРОДАМ ОФИС Агентство недвижимости
Агентство недвижимости "МаНС"  
Агентство недвижимости "МаНС"
 
   

Оплата услуг

Все способы оплаты
Правила и возврат

Услуги агентства "МаНС" Наша компания имеет честь предложить Вам такие востребованные на рынке услуги как оценка недвижимости и оформление...
  подробнее...
Поиск недвижимости по станции метро Для удобства клиентов введена система "Поиск по метро" — отличная возможность найти интересующую Вас недвижимость по метро...
  подробнее...
Законодательство от юриста Законодательство об объектах недвижимости: статьи из Гражданского кодекса о земле, договорпродажи недвижимости, информация для наймодателя и нанимателя...
  подробнее...
Вакансии Вы трудолюбивы и ответственны? Профессионал в своем деле? Тогда добро пожаловать в дружную семью сотрудников компании "МаНС недвижимость"!
  подробнее...
КУРСЫ / ПОГОДА
КУРС $/€: 
ПОГОДА в: 
СТАТИСТИКА САЙТА
27.07.2010

Аукционы по продаже недвижимости: в чем плюсы и минусы?


Недавно в Москве пошел первый открытый аукцион элитной жилой недвижимости, организованный агентством Penny Lane Realty и аукционным домом LECORT. До этого «продажей с молотка» жилых домов занимались лишь сами компании-застройщики, и еще в апреле этого года  LECORT  провел торги по нескольким квартирам в сталинских высотках. Аукцион элитной жилой недвижимости, прошедший 20 июля, хоть и не вызвал большого ажиотажа среди покупателей – из 32 представленных объектов на общую сумму около 200 млн долл. было продано только 7 лотов на сумму 12,300 млн долл., – но стал своего рода "смотринами невесты." Потенциальные покупатели пришли для того, чтобы собственными глазами увидеть, за сколько реально можно приобрести тот или иной объект, да и вообще понять принцип аукциона. Для рынка же открытые торги стали стартовым сигналом нового вида продаж жилой недвижимости. Только в этом году уже заявлено на проведение, как минимум, 3 аукциона - от Penny Lane и LECORT, а также портала "ГдеЭтотДом.РУ". В связи с этим RealЕstate.ru решил выяснить, почему аукционы недвижимости появились в Москве именно сейчас, каковы плюсы и минусы участия в аукционе для продавца и покупателя, какие объекты могут быть интересны на продажах с молотка и что можно считать удавшимся аукционом.

Консультант Sotheby's International Realty в Москве Ольга Шибаева:

Аукционы по недвижимости являются новой бизнес-моделью не только для России, но и для развитых стран. Это пока скорее эксперимент, проводимый более или менее одновременно разными компаниями в крупных городах мира с тем, чтобы найти новую рентабельную схему торговли недвижимостью.

Рынок посреднических услуг для сделок с недвижимостью находится под значительным прессингом со стороны всевозможных интернет -ресурсов, позволяющих клиентам становиться  более осведомленными  в отношении цен и наличия  предложения /спроса на интересующие их объекты.  Так, клиенты  не нуждаются более в совете брокера  в отношении наличия приглянувшихся им объектов недвижимости и уже знакомы  не только с ценовым диапазоном, но и с детальной справочной информацией о них. Кстати, в развитых странах агентства  недвижимости перенесли акцент в своей работе на качественный сервис, юридическое обслуживание и поддержку в вопросах ипотечного кредитования для своих клиентов, поскольку услуга по поиску предложений уже давно «коммодитизирована» многочисленными интернет-сервисами.

Что касается аукционной модели, то агентства недвижимости здесь явно почерпнули вдохновение у арт-аукционов. Опыт арт-рынка показывает, что успешный аукцион предполагает наличие, с одной стороны, эксклюзивного предложения, а с другой, избыточного и конкурентного спроса.

Нам пока непонятно, как планируемые московские аукционы по продаже недвижимости собираются повторить формулу успеха мировых арт-аукционов. Нам также неизвестны финансово успешные международные аукционные дома на рынке недвижимости. А значит, намеченные торги - это эксперимент, и мы желаем ему успеха.

Если оценивать результаты аукционов, то в арт-мире более или менее хорошим результатом считается продажа более 75% лотов, по ценам ближе к верхней или выше верхней границы первоначального ценового диапазона. Провалом аукциона считается продажа менее 50% лотов, а также случаи, когда не продаются объекты, по которым аукцион дал гарантии продажи продавцам.

Генеральный директор "ГдеЭтотДом.РУ" Рубен Акопов:

Аукционы по недвижимости являются одной из форм продажи жилья и получили большое распространение в развитых странах. Риелторы во всем мире используют его как наиболее открытую и прозрачную форму купли-продажи недвижимости. Продавец и покупатель уверены, что в ходе аукциона недвижимость будет реализована по самой оптимальной для рынка цене. Аукцион позволяет привлечь внимание к объекту недвижимости большоего количества людей и выручить в ходе торгов максимальную сумму.

Сейчас аукционы стали актуальны для столицы из-за снижения спроса на недвижимость, а ее надо каким-то образом продавать, вот рынок и находится в поиске новых способов и форм. Я не говорю о квартирах эконом-класса, они и без аукциона сейчас продаются, а вот объекты среднего и высокого ценового сегмента задерживаются на рынке. Аукцион в этом отношении хороший вариант. Схема уже испытана нашими коллегами на Западе. Другое дело, что большинства обывателей эта форма еще не совсем понятна и здесь необходима просветительская работа, чем мы и занимаемся.

Если говорить о плюсах и минусах, то для продавца такой вариант продажи недвижимости гарантирует максимально возможную цену на текущий момент. Потенциальный покупатель же в этом отношении может и не состояться как покупатель, поскольку аукцион подразумевает состязательность, и кто-то может предложить больше, чем рассчитывал один из претендентов.

На рынке все крутится вокруг цены. Если сейчас риелторы идут по пути повышения стоимости, когда появляется один потенциальный покупатель, или понижения, если покупателей нет вообще, то аукцион позволяет понять, сколько на самом деле стоит объект недвижимости.

Для рынка недвижимости Москвы появление аукционов дает три главных плюса: прозрачность торгов, быстроту сделки и оптимальную цену. Для риелторов это еще и возможность быстро найти покупателя на объект своего клиента или же возможность выгодно приобрести объект для своего клиента.
 
Выставляться на аукционах могут любые объекты. В США на аукционах продают все: и жилье эконом-класса, и элитную недвижимость, и коммерческие объекты. В Москве эконом-класса всегда в дефиците и скорее основными "участниками аукционов" станут квартиры бизнес-класса и элитные объекты. Цена может увеличиться и на 10% и на 40% все зависит от начальной цены и амбиций продавца. В рамках нашего аукциона продавать и покупать могут любые физические и юридические лица, но для этого им необходимо воспользоваться услугами риелтора.

Генеральный директор Аукционного дома LECORT Рогулин Игорь:

Коммерческие аукционы в России сейчас малоразвиты, а в сегменте жилой недвижимости мы первые, кто внедряет данный инструмент продаж на российский рынок. Мы работаем по западным технологиям и уверены в успехе в России. На зарубежных рынках данный формат реализации недвижимости давно получил широкое распространение. В США практика продаж объектов недвижимости на публичных аукционах насчитывает около трех веков, и это история успеха. Преимущества аукционов оценены как продавцами, так и покупателями. В Австралии более 80%, а в США и Европе около 40% объектов недвижимости продается с аукционов.

Первые коммерческие аукционы по продаже недвижимости появились в России на волне кризиса, когда рынок застыл из-за потери доверия инвесторов к рынку и слишком большого спрэда между ценой спроса и ценой предложения. Нужен был механизм перезагрузки рынка, чтобы найти новую точку равновесия спроса и предложения. При этом один риелтор или девелопер, например, не мог это сделать открыто, потому что другие «держали» уровень цены. Поэтому началась тенденция скрытых скидок, и реальную цену сделки никто не раскрывал, терялось доверие покупателя к рынку. Аукцион же – это прозрачный и независимый механизм определения цены на любые объекты. Там все ясно и понятно как продавцам, так и покупателям. И цена сделки формируется на глазах у участников. То есть мы объявили войну «игре в темную» и приглашаем участников рынка недвижимости работать по мировым стандартам – без скрытых скидок, длинных цепочек "черных" маклеров и "откатов"! При таких правилах сделок будет больше и рынок только выиграет. Как и все профессиональные участники.

Более того, российский рынок недвижимости уже давно «ждет» индексов недвижимости, как общерыночных, так и по сегментам, построенных не на ценах предложения продавца, а на ценах сделки. Такой индекс крайне необходим как профессиональным участникам, так и продавцам и покупателям, и мы его собираемся публиковать на основе нашей статистики и статистики других крупных участников рынка.

Мы не говорим о том, что традиционная система плоха, она успешно работала на растущем рынке. Но, например, в кризис аукцион как инструмент продаж, позволяет «перезагрузить» рынок и найти новые точки равновесия.

Аукцион позволяет обозначить справедливую рыночную цену выставленных на торги объектов недвижимости. Цена, по которой продан лот, является точкой равновесия спроса и предложения, реальным показателем того, за какую цену покупатель готов приобрести тот или иной объект.

Аукцион обеспечивает прозрачность сделки. Когда еще цена сделки становится публичной информацией? Это возможно только на аукционе. Публичность сделок открывает путь к формированию реальных индексов!

Аукцион – это ускорение ликвидности для продавцов. На первом аукционе мы выставляли 8 объектов, 4 вызвали интерес участников и 3 объекта на сумму 2 млн долл. были успешно проданы по цене в среднем 15% ниже рынка. На втором аукционе, совместном с компанией Penny Lane, мы продали 7 объектов на общую сумму 12,3 млн долл. Это работа нескольких месяцев для риелтерской фирмы средних размеров. Да и у продавцов возникает определенность по поводу продажи – есть дата аукциона, и есть заинтересованный круг лиц – нужно с ними работать!
  
Для девелоперов на первичном рынке аукцион – это возможность привлечь внимание участников рынка к своей недвижимости и единовременно реализовать большое количество объектов, таким образом, обеспечив себе «быструю» ликвидность.

Аукцион выгоден владельцам бизнеса, банкам, работающим с должниками по реализации залогового имущества и госорганам, потому что  это независимый механизм продаж без «междусобойчиков» и «откатов».

Генеральный директор компании Penny Lane Realty Георгий Дзагуров:

Аукцион представляет возможности продавцу широко оповестить рынок о своих предложениях, показать, насколько гибко он готов двигаться в цене, найти покупателя. Я бы не стал сравнивать разные инструменты продаж, но рекомендовал бы использовать все возможности - от рекламы, пиара, до проведения различных акций (ралли, которое проходит через посещение объекта, организация встречи будущих жильцов из числа уже купивших и т.п.). Аукцион – еще один инструмент продаж, и я надеюсь, что такой путь реализации займет достойное место среди прочих методов работы.

Общий принцип всех аукционов – на него должны попадать только интересные объекты. И в этом основная функция организатора аукциона. Если покупатель пришел – мы гарантируем, что он увидит что-то интересное. То есть аукцион начинается с поиска интересного объекта. Мы работаем с любыми объектами недвижимости - жилая, коммерческая, земельные участки - и с любой географией. Важно, чтобы объект был интересен. Объект может быть интересен покупателю по двум причинам: первая – возможность купить ниже рынка. И это в большинстве случаев. Вторая – возможность для покупателя купить что-то уникальное, чего нет на открытом рынке и что можно купить только на аукционе. Для продавца интересно  определить реальную стоимость своего объекта относительно оценки. Интересно, что в Австралии, где очень развиты аукционы, любой собственник, если хочет продать дом, прежде чем выставить на открытый рынок, первым делом выставляет его на аукцион.

Если говорить про первый проведенный нами аукцион, то, с точки зрения экономической целесообразности, он доказал свою эффективность. Но от следующего аукциона мы все же ждем большего. Прежде всего, большего с точки зрения покупательского интереса. Я убежден в том, что уже в сентябре нам удастся значительно повысить именно клиентский интерес к событию. Интерес же тех, кто выставил на аукцион свои объекты налицо, а значит, нам нужно плотнее поработать с собственниками в вопросах повышения привлекательности их предложений. Наша задача – довести эту информацию до клиентов. Мне, например, обидно, что некоторые объекты, первоначально выставленные на аукцион на 15-20% ниже своей стоимости согласно прайс-листам, даже после снижения цен на самом аукционе еще на 15% (когда аукцион шел по голландской системе, то есть на понижение) не вызвали интереса. Мы знаем, что сегодня аналогичные квартиры покупают. Мы знаем, что таких условий покупатель днем с огнем на рынке не сыщет. Значит, нам либо попросту не удалось донести эту информацию до реального интересанта, либо голландская система пока не понятна и слишком нова для нашей аудитории. У нас один клиент сегодня ведет переговоры по выставлявшейся и не проданной на аукционе квартире. Тот факт, что на самом аукционе он не приобрел квартиру, он пояснил тем, что "ничего не понял". Да что далеко ходить: в качестве примера того, как проводится аукцион по голландской схеме, мы выставили диван от нашего спонсора. Один из гостей нашел-таки представителей спонсора и приобрел этот диван после аукциона, также сообщив, что не успел сообразить, что ему надо было делать.

Успех аукциона для нас  – если люди на него пришли и увидели интересные объекты и интересные возможности. Это значит, что люди будут следить за выставляемыми объектами, придут еще и купят.

Статистика аукционов на Западе: продажа на аукционе составляет, как правило, 60-70% от выставленных объектов, предаукционные продажи – порядка 15%. Есть еще так называемые пост-аукционные продажи, когда, например, по каким то причинам покупатель не приобрел на аукционе, но после подумал и все-таки решил купить по аукционной цене.

Заместитель директора агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба» Надежда Волохова:

Кризис стимулировал продавцов к дополнительному продвижению объектов. Также свою роль сыграло широкое распространение аукционов в Европе – оно делает очень интересным использование подобного формата в России.

Вывод о том, насколько аукцион лучше или хуже прямых продаж, можно будет сделать только после нескольких мероприятий такого формата. Аукцион – это хорошая возможность для продвижения компании-организатора, о ней в любом случае будут говорить, даже если сам аукцион пройдет не очень успешно. Вообще для России это явление в новинку, и делать какие-то выводы или прогнозы пока еще рано.

Что касается продавцов и покупателей, то они вовсе не обязательно захотят публично освещать сделки и суммы покупки. Российский менталитет очень отличается от европейского, и операции с элитной недвижимостью в российских реалиях предполагают, прежде всего, конфиденциальность. А аукцион – публичное мероприятие, поэтому перспективы такого формата по крайней мере в премиум-сегменте сомнительны.
 
Беседовала Ирина ФИЛЬЧЕНКОВА

ПОИСК НЕДВИЖИМОСТИ ПО МЕТРО Экономьте своё время! Мы предоставляем Вам эксклюзивную возможность поиска интересующей Вас недвижимости по метро подробнее... СЕЗОННЫЕ ПРЕДЛОЖЕНИЯ Сдаём коттеджи и квартиры для проведения корпоративных и частных вечеринок. Предоставляются специальные услуги ДЛЯ ИНОСТРАННЫХ ГРАЖДАН: переводчик, встреча в аэропорту, предоставление в наём квартир или коттеджей от суток и на любой срок. При встрече предоставляется подробнее...
Поиск недвижимости по метро Сезонные, эксклюзивные и VIP-предложения

ПОЧЕМУ ВЫБИРАЮТ НАС

Весь спектр услуг, существующих на рынке недвижимости. Все виды операций с недвижимостью на первичном и вторичном рынках жилья. Услуги по ипотечному кредитованию физических лиц. Операции с коммерческой недвижимостью. Предоставление VIP-услуг для иностранных граждан. Предоставление квартир или коттеджей от суток и на любой срок и многое другое...

Разработка, дизайн, поддержка: Snowball Design-Studio © 2010 | Все права защищены