Недвижимость Москвы и Московской области СНИМУ КВАРТИРУ | КУПЛЮ КВАРТИРУ | СНИМУ ДОМ/УЧАСТОК | КУПЛЮ ДОМ/УЧАСТОК | СНИМУ ОФИС | КУПЛЮ ОФИС Агентство недвижимости
Недвижимость Москвы и Московской области СДАМ КВАРТИРУ | ПРОДАМ КВАРТИРУ | СДАМ ДОМ/УЧАСТОК | ПРОДАМ ДОМ/УЧАСТОК | СДАМ ОФИС | ПРОДАМ ОФИС Агентство недвижимости
Агентство недвижимости "МаНС"  
Агентство недвижимости "МаНС"
 
   

Оплата услуг

Все способы оплаты
Правила и возврат

Услуги агентства "МаНС" Наша компания имеет честь предложить Вам такие востребованные на рынке услуги как оценка недвижимости и оформление...
  подробнее...
Поиск недвижимости по станции метро Для удобства клиентов введена система "Поиск по метро" — отличная возможность найти интересующую Вас недвижимость по метро...
  подробнее...
Законодательство от юриста Законодательство об объектах недвижимости: статьи из Гражданского кодекса о земле, договорпродажи недвижимости, информация для наймодателя и нанимателя...
  подробнее...
Вакансии Вы трудолюбивы и ответственны? Профессионал в своем деле? Тогда добро пожаловать в дружную семью сотрудников компании "МаНС недвижимость"!
  подробнее...
КУРСЫ / ПОГОДА
КУРС $/€: 
ПОГОДА в: 
СТАТИСТИКА САЙТА
15.07.2010

Ожидают ли банкиры новых просрочек по кредитам?


В настоящий момент территориальные Управления Росреестра регистрируют существенный рост числа сделок купли-продажи жилья с использованием ипотеки. С одной стороны, такое положение дел не может не радовать: рынок недвижимости начинает оживать,  а инструменты, с помощью которых граждне страны могут решить свои жилищные проблемы, вновь становятся достпными. Однако с другой стороны, в стране, которая только что вышла из кризиса, существует опасность его повторения. Какими темпами будет расти ипотечное кредитование в стране и московском регионе до конца года? Не грозит ли банковской системе вновь проблема "плохих" заемщиков и просроченных кредито? В связи с ростом объемов ипотечного кредитования какие меры из принятых российскими кредитными организациями кажутся Вам эффективными, а какие только тормозят его развитие? На все эти вопросы RealEstate.ru попросил ответить участников данного Экспертного совета.

Главный экономист УК «Финам Менеджмент» Александр Осин:

Если делать оценки данной ситуации на основании публикуемых Банком России сведений о жилищных кредитах, предоставленных кредитными организациями физическим лицам в рублях, следует сделать вывод, что особенно по сравнению с периодом бума, рост на рынке ипотечного кредитования в 2010 году отмечен очень небольшой. Задолженность по предоставленным кредитам, в млн руб., с января по июнь 2010 года банкам увеличилась на 1,74%. Для сравнения в 2006, 2007, 2008 годы данный индикатор рос на 209,27%, 142,06%, 75,69%(г/г). То есть рынок восстанавливается за счет отложенного спроса, господдержки, с учетом эффекта базы. Однако, принимая во внимание 5-10 кратное снижение в темпах роста реальных доходов населения в период кризиса по сравнению с годами бума, я не ожидаю, что указанный выше показатель вырастет в 2010 году более, чем на несколько процентов. Отмечу, в качестве подтверждения своего предположения, что положительная корреляция между показателями динамики реальной заработной платы и тенденцией цен на недвижимость в 2000 - 2009 годах составляла 80%/90%.

Согласно информации за май текущего года Банк России оценивает долю реструктурированных кредитов в РФ в целом в 35%, а частные банки - в 60%. То есть, принимая во внимание рыночные оценки доли невозвратных кредитов в пролонгированных в 50 - 70%, потенциальная сумма необходимых резервов российских банков, в соответствии с этими данными должна составлять минимум 17,5%, а максимум 40% от суммы выданных кредитов. То есть сравнительно большие "плохие" долги, вполне возможно, есть, но, во-первых, они реструктурированы, пролонгированы и на данном этапе не представляют для банков прямой угрозы. Во-вторых, крупные банки, которые "делают" рынок недвижимости, сейчас просто не решаются начать продажи, которые, вполне вероятно, с учетом накопленных объемов, обвалят рыночные цены на жилье. Между тем, в залогах у банков, по данным ряда рыночных источников, находится еще недвижимости на сумму, приблизительно, в 14 трлн руб. Снижение цен на эти активы естественно потребует от банков изыскивать средства на дополнительное формирование резервов. Но этих средств, очевидно, нет. Банки будут выжидать, накапливать резервы и лишь потом, в случае отсутствия новой волны кризиса на мировых финансовых рынках, будут способны постепенно реализовать указанные активы.

Рисками в данном случае является дальнейший рост невозвратных кредитов и соответствующее увеличение на балансах банков неработающих активов.

При реализации этого сценария произойдет повышение издержек банков по поддержанию "длинных" позиций на рынке недвижимости. Эти издержки на данный момент включают в себя стоимость пассивов, привлеченных банками для выдачи кредита, по факту не возврата которого получен в собственность залог. В них же войдет недополученная прибыль банков, налоги на недвижимость и расходы по системе ЖКХ, а также финансирование подразделений, занимающихся управлением этими непрофильными активами.

В течение двух - четырех лет приблизительно сумма этих издержек может вырасти до размеров, сравнимых с рыночной стоимостью объектов недвижимости. В случае, если стагнация, а тем более стагфляция в экономике получит в ближайшие годы свое развитие, такой вариант развития событий приведет к новому витку банковского кризиса в РФ, вызванного переоценкой с сокращением нормативов достаточности банковских резервов и капитала.

Собственно, я не могу утверждать, что мы видим именно рост, а не некую положительную коррекцию на стагнирующем рынке. Не думаю, что у банков есть большое пространство для маневра в таких условиях, разве что у крупнейших, со стоимостью пассивов в 4%-5% годовых, но и они, возможно, будут стремиться поддерживать в ближайшие годы высокие на уровне в 30% и выше уровни соотношения капитала и резервов к активам, взвешенным по уровню риска.

Председатель совета Национальной ассоциации участников ипотечного рынка (НАУИР), вице-президент, директор Департамента рынка доступного жилья и ипотеки Ассоциации строителей России Владимир Пономарев:

Весь мировой кризис финансовой системы был спровоцирован системными ошибками профессиональных участников рынка, рейтинговых агентств, кредитных организаций, инвесторов. Их безответственность и эгоизм, а также попустительство регуляторов привели к тому, что было выдано большое количество ипотечных кредитов категории sub-prime, то есть кредитов с пониженной процентной ставкой, с маленьким или нулевым первоначальным взносом, кредитов заемщикам, которые не могли подтвердить свою платежеспособность или обладали плохой недостаточной кредитной историей. Пока цены на жилье росли, трудностей с ними не возникало, однако когда рост на рынке недвижимости сменился падением, банкиры столкнулись с проблемой быстро увеличивающейся просроченной задолженности, а финансовая система узнала о дефолтных закладных.

В России происходило примерно то же самое. С той только разницей, что объем рынка ипотеки в РФ всегда был гораздо меньше (вовсе не 11 трлн долл., как в Штатах) и что внутреннего вторичного рынка закладных в нашей стране не сформировалось. Однако же федеральные власти систематически подстегивали рынок ипотеки, а также одобряли выдачу фактически sub-prime-кредитов в условиях дефицитного рынка жилья, тем самым еще больше разогревая его. Правда, такой мощной катастрофы, как в США, в российской банковской системе не произошло.
 
Что творится у нас сейчас? Сказать, что кризис полностью завершился, пока нельзя. Скорее, рынок ипотеки находится в стадии стагнации. Да, наблюдается рост объемов ипотечного кредитования, увеличение числа сделок купли-продажи жилья, о чем рапортуют ЦБ и Росреестр, но серьезным его назвать нельзя, так как здесь во многом действует механизм отложенного спроса, ведь в годы острой фазы кризиса квартиры массово не продавались и не покупались. Тем не менее государственная власть вновь говорит о доступности ипотеки, а банкиры начали предлагать заемщикам более лояльные ипотечные продукты. И в этой связи меня крайне беспокоит, что мы не извлекли уроков из недавнего прошлого и повторяем все те же ошибки - снижаем первоначальный взнос по кредитам, опускаем процентные ставки. Бездумно подогревая спрос, мы попросту закладываем себе мины на будущее, ведь до сих пор в стране сохраняется дефицитный рынок недвижимости. Напомню давно озвученные цифры: только 1,5% российских семей могут купить себе жилье в новостройке. Даже с учетом тех, кто принципиально подыскивает себе жилище на вторичном рынке, эта цифра не превысит 3-5% населения страны. В то же время, около 19% потенциально могли бы приобрести недвижимость. Видите, какая разница, (15-19)%  и (3-5)%.

Мое мнение таково: пока в стране не заработает нормальный рынок закладных, пока в ипотеку не потекут средства инвесторов, пока выдача кредитов не будет зависеть от вливаний из госбюджета, пока кредитные организации не получат доступ к длинным деньгам, им не стоит накапливать на балансах новые sub-prime-кредиты. Иначе банки просто рискуют своей стабильностью и ставят под угрозу стабильность финансовой системы в целом.
 
Повторюсь, пока ничего страшного на российском рынке ипотеки не происходит. Объемы ипотечного кредитования растут, но не так стремительно, и в целом стабильность сохраняется. Однако подобная политика представителей, как власти, так и бизнеса, в долгосрочной перспективе может оказаться пагубной. Поэтому, надо работать над повышением качества ипотечного кредитования, введением адекватной системы страхования ипотечных рисков, развитием внутреннего рынка закладных, разрабатывать и принимать закон «О секьюритизации».

Беседовала Юлия ПЕТРОВА

ПОИСК НЕДВИЖИМОСТИ ПО МЕТРО Экономьте своё время! Мы предоставляем Вам эксклюзивную возможность поиска интересующей Вас недвижимости по метро подробнее... СЕЗОННЫЕ ПРЕДЛОЖЕНИЯ Сдаём коттеджи и квартиры для проведения корпоративных и частных вечеринок. Предоставляются специальные услуги ДЛЯ ИНОСТРАННЫХ ГРАЖДАН: переводчик, встреча в аэропорту, предоставление в наём квартир или коттеджей от суток и на любой срок. При встрече предоставляется подробнее...
Поиск недвижимости по метро Сезонные, эксклюзивные и VIP-предложения

ПОЧЕМУ ВЫБИРАЮТ НАС

Весь спектр услуг, существующих на рынке недвижимости. Все виды операций с недвижимостью на первичном и вторичном рынках жилья. Услуги по ипотечному кредитованию физических лиц. Операции с коммерческой недвижимостью. Предоставление VIP-услуг для иностранных граждан. Предоставление квартир или коттеджей от суток и на любой срок и многое другое...

Разработка, дизайн, поддержка: Snowball Design-Studio © 2010 | Все права защищены