Недвижимость Москвы и Московской области СНИМУ КВАРТИРУ | КУПЛЮ КВАРТИРУ | СНИМУ ДОМ/УЧАСТОК | КУПЛЮ ДОМ/УЧАСТОК | СНИМУ ОФИС | КУПЛЮ ОФИС Агентство недвижимости
Недвижимость Москвы и Московской области СДАМ КВАРТИРУ | ПРОДАМ КВАРТИРУ | СДАМ ДОМ/УЧАСТОК | ПРОДАМ ДОМ/УЧАСТОК | СДАМ ОФИС | ПРОДАМ ОФИС Агентство недвижимости
Агентство недвижимости "МаНС"  
Агентство недвижимости "МаНС"
 
   

Оплата услуг

Все способы оплаты
Правила и возврат

Услуги агентства "МаНС" Наша компания имеет честь предложить Вам такие востребованные на рынке услуги как оценка недвижимости и оформление...
  подробнее...
Поиск недвижимости по станции метро Для удобства клиентов введена система "Поиск по метро" — отличная возможность найти интересующую Вас недвижимость по метро...
  подробнее...
Законодательство от юриста Законодательство об объектах недвижимости: статьи из Гражданского кодекса о земле, договорпродажи недвижимости, информация для наймодателя и нанимателя...
  подробнее...
Вакансии Вы трудолюбивы и ответственны? Профессионал в своем деле? Тогда добро пожаловать в дружную семью сотрудников компании "МаНС недвижимость"!
  подробнее...
КУРСЫ / ПОГОДА
КУРС $/€: 
ПОГОДА в: 
СТАТИСТИКА САЙТА
20.07.2010

Возобновился ли спрос инвесторов на элитные новостройки?


Инвестиции в элитные новостройки Москвы до кризиса приносили владельцам ежегодно до 30% прибыли. В кризис просевшая «элитка» стала одной из самых рискованных и непривлекательных сфер бизнеса. Значительную часть покупателей в 2009 году составляли те, кто приобретал квартиры исключительно для собственного проживания. Сегодня рост объема сделок на рынке недвижимости Москвы и стабилизация уровня цен свидетельствуют о постепенном изменении ситуации на рынке жилья. В связи с этим Realestate.ru решил выяснить, готовы ли граждане инвестировать в элитные новостройки. Какие объекты сейчас пользуются наибольшим спросом? И насколько они могут подорожать к концу года?

Руководитель аналитического центра корпорации «Инком» Дмитрий Таганов:

В настоящее время общий уровень инвестиционных сделок на рынке жилья составляет порядка 10-15% от общего объема. Покупатели долгое время находились в состоянии непонимания общей рыночной ситуации, ожидая стабилизации основных показателей, и инвестиции в рынок недвижимости были лишь способом сохранить денежные средства.

Инвестиции в рынок недвижимости, в том числе и покупка элитных квартир, в любом случае менее рискованные по сравнению с прочими объектами вложений – рынком ценных бумаг, валютным рынком, золотом и пр. Так, если делать расчеты, то в случае падения основных показателей стоимости квадратного метра и т.п., то потери составят намного меньше, нежели в прочих случаях. Более того, существует и возможность компенсации потерь в случае роста рынка.

В пользу приобретения жилья с целью инвестиции также говорит и тот факт, что число площадок под застройку в Москве сокращается, что, безусловно, в дальнейшем сыграет свою роль.  Несмотря на все это, инвестируя в рынок недвижимости, нужно быть готовым к «длинным» вложениям. Так, например, рынок ценных бумаг может принести прибыть в гораздо более краткие сроки – 0,5-1 года, в то время как недвижимость рассчитана на 3-5 лет и более.

Кроме того, радуют и дальнейшие перспективы как рынка в целом, так и его элитного сегмента, ведь в течение этого года «элитка» будет и дальше демонстрировать свое развитие. Доходность проекта сейчас находится на уровне инфляции (10-12%).

Наибольшую привлекательность для покупателей имеют квартиры в готовых домах или же в объектах, имеющих высокую степень готовности. Кроме того, необходимым условием является месторасположение. Сейчас, наряду с этим требованием, немаловажным фактором становится инфраструктура (в новостройках самого жилого комплекса, а также района в целом), транспортная доступность и качественная инженерная «начинка». Высокий уровень комфорта и безопасности – непременное условие для причисления того или иного объекта к элитному классу жилья.  Обязательно наличие огражденной придомовой территории, а также подземных парковок.

Развлекательную инфраструктуру стараются размещать за пределами дорогих ЖК, она применима только для эконом- или «нижнего» бизнес-класса, когда на первом этаже дома размещают супермаркет или торгово-развлекательный центр.

Помимо всего прочего покупатели дорогой недвижимости обращают внимание на архитектурный облик здания, который должен соответствовать заявленному классу жилья.

Раньше внимание покупателя было целиком и полностью отдано самому дому, в то время как рядом с элитным жильем могла располагаться «хрущевка» или аварийный дом, сейчас на передний план выходит такой критерий как «соседство». Так, большим спросом пользуется недвижимость в районах комплексной застройки. Эта тенденция будет еще более крепнуть по мере вывода промышленных зон за пределы города. Благодаря этому высвобождению больших территорий, у застройщиков появляется возможность строить в соответствии с современными представлениями о комфорте. Такие комплексы обладают развитой инфраструктурой, при строительстве используются новейшие материалы и технологии, что делает эту недвижимость наиболее привлекательной для покупателя.

Дом не может считаться элитным в случае неудачного месторасположения с плохой транспортной доступностью, кроме того, статус дома снижает соседство с «плохими» объектами, недостаточный уровень безопасности, а также отсутствие огороженной придомовой территории.

Поскольку доля инвестиционных покупок не велика, спровоцировать рост цен такие сделки не могут. В целом, ситуацию в данном сегменте рынка можно охарактеризовать как стабильную. Существенных изменений основных показателей не произошло – колебания составили не более 1%. В ближайшие месяцы, полагаю, ситуация мало изменится.

Директор департамента элитной недвижимости Knight Frank Игорь Роганович:

Текущий рынок недвижимости не слишком привлекателен для профессиональных инвесторов – сегодня сложно просчитать риски вхождения и перспективы изменения цен. В докризисные годы цены и ставки предсказуемо росли по 30 - 50% в год, и этот доход был весьма привлекателен для спекулятивных инвесторов. Теперь, когда цены стабилизируются на фоне постепенного восстановления спроса, объекты недвижимости интересны либо «под себя», либо в качестве инструмента средне- и долгосрочных инвестиций. Какие зарубежные инвесторы придут на наш рынок в ближайший год, увидим. Тот инвестиционный капитал, который питал наш рынок последние три-четыре года, на сегодняшний день преимущественно размещен в Центральной и Восточной Европе.

Вместе с тем, мы наблюдаем, что доверие конечных покупателей к первичному рынку возвращается. Объем сделок на первичном рынке вырос на 37,5% по отношению к декабрю 2009 года. Мы ожидаем, что к концу 2010 года количество сделок с первичным жильем продолжит расти, и их доля в общем объеме сделок достигнет 40-45%.

Основную категорию покупателей первичного элитного жилья в Москве представляют те, кто приобретает для себя. Объяснение этой тенденции очень простое – дело же не в том, что в результате кризиса спрос упал. Спрос никуда не делся. Основная проблема сегодня – дефицит качественного предложения, которое в 2008–2009 годах резко сократилось по причине банального недостатка средств. Потребитель не хочет покупать неготовый товар, в результате чего многие застройщики, привыкшие перекладывать риски финансирования на счет покупателя, были вынуждены приостановить работы.

В течение первых месяцев 2010 года первичное предложение постоянно сокращалось. Новое предложение практически не появлялось, за исключением ранее зарезервированных застройщиками квартир. Поглощение наиболее привлекательных объектов и назревающий дефицит первичного предложения на завершающих стадиях строительства привел к дальнейшему росту спроса. На текущий момент лишь 25% текущего предложения на первичном рынке находится в построенных домах. При этом, можем отметить, что средняя цена на первичном рынке в готовых домах ниже, чем на стадии отделочных работ на 9%. Это связано с тем, что наиболее привлекательные квартиры в готовых/близящихся к сдаче ГК объектах уже распроданы.

Среди готовых/близких к сдаче ГК домов к числу наиболее востребованных нашими клиентами объектам первичного рынка относятся «Гранатный, 6» и «Гранатный, 8» в районе Патриарших Прудов, ЖК «Четыре Солнца» в Замоскворечье. Хорошую динамику продаж мы ожидаем в комплексе «Садовые кварталы» в Хамовниках. Получение в начале июня застройщиком разрешения на строительство первой очереди комплекса моментально привело к увеличению спроса на этот объект первичного рынка.

Ценовой прогноз наш достаточно сдержан. Мы не прогнозируем какого-то многократного роста цен, хотя развитие рынка, его восстановление будут сопровождаться определенной ценовой коррекцией. Все-таки этот год останется годом рынка вторичного продукта.

Причина проста: строительные риски высоки, и частные покупатели стремятся их минимизировать и идут на вторичный рынок. Между тем, дефицит предложения на первичном рынке достаточно серьезный, что связано с сокращением вывода площадей на фоне сжатия рынка проектного финансирования. Таким образом, оживление первичного рынка жилья будет напрямую связано с возобновлением финансирования проектов, поскольку покупатели уже не столь активны на начальных этапах строительства. Потенциал роста рынка остается существенным. В крупных городах недостаток качественного строительства очень высок. Я не знаю в России ни одного города, который был бы перенасыщен качественным жилым фондом.

Но положительные тенденции сегодня мы уже наблюдаем. Ряд застройщиков в начале года заявили о разморозке объектов, приостановленных в период кризиса, например, ЖК «Афанасьевский». Ведется активный поиск новых площадок для строительства, на рынок выходят новые проекты, например, «Knightsbridge», новый элитный ЖК на Спиридоновке. По нашим данным, объем проектов, анонсированных в первом квартале 2010 года, составляет 30% от общей площади заявленных к выходу в текущем году проектов. В случае, если кредитование проектов в сфере жилой недвижимости станет доступно большему числу застройщиков, можно ожидать выхода ряда проектов, сроки реализации которых пока не определены.

Все очень зависит от месторасположения и качества дома (инженерное оснащение, уровень отделки), степени готовности объекта, в случае с проектами на нулевом этапе – наличие необходимой разрешительной документации на строительство и понятная схема продаж. Например, в Хамовниках, где ведется строительство ЖК «Садовые кварталы», получение пакета разрешительной документации позволило застройщику повысить цену.

Руководитель департамента элитной недвижимости Est-a-Tet Екатерина Батынкова:

Сегодня мы отмечает активный интерес к элитным новостройкам как среди инвесторов, так и среди тех, кто покупает для себя и своих детей. Наиболее благоприятным периодом для инвестирования были третий и четвертый кварталы  2009 –  первый квартал 2010 года. В 2009 году ценовые рамки элитной недвижимости в принципе подвергались корректировке в сторону уменьшения. Так, нами были зафиксированы продажи на объекте «Садовые кварталы» по цене 6200 долл./кв. м, что объяснялось низкой строительной готовностью объекта, его длительным сроком строительства и скидками. Но уже во втором квартале 2010 года началось постепенное повышение цен почти на все объекты.

Среди готовых объектов и объектов высокой степени готовности (сданные ГК и планируемые к сдаче в конце 2010 года) на рынке элитной недвижимости сегодня преобладают объекты высокого ценового сегмента. Средняя стартовая стоимость 1 кв. м составляет 300 тыс. руб. за 1 кв. м. Как правило, цены за период строительства дома могут вырасти на 40-60%. Этот рост объясняется низким интересом покупателей к домам на начальной стадии строительства и, следовательно, низкой ценой от застройщиков. Такая ситуация, конечно, обусловлена кризисом на рынке: инвестировать в проекты на начальном этапе может быть более доходно, но и более рискованно. Готовые проекты, наоборот, становятся дорогими и менее доходными.

Рынок готовых домов сегодня довольно узкий и поэтому очень востребованный сегмент, в связи с чем инвестировать в него сложнее. Поэтому наиболее привлекательными для инвестиций представляются комплексы на самой ранней стадии строительства, тем более что половина объектов, в которых сегодня предлагаются квартиры на продажу, находятся в стадии возведения каркаса. Среди них можно выделить несколько наиболее популярных среди инвесторов  комплексов: «Садовые кварталы»,  «Итальянский квартал», «Английский квартал», элитный дом на 2-й Фрунзенской ул., 8.

В связи с этим основная доля спроса покупателей (94%) сегодня ориентирована на предложения в построенных объектах или объектах с высокой строительной готовностью. Средняя площадь приобретаемых в 2009 году квартир составила 162 кв.м, в 2008 году этот показатель составлял 178 кв.м. В основном, в 2009 году спросом среди 65% покупателей пользовались квартиры по цене до 12 тыс. долл. за кв. м. Стоит отметить, что в 2008 году 50% сделок были сконцентрированы в более высоком ценовом диапазоне - 15-20 тыс. долл. за кв.м. Таким образом можно констатировать сокращение покупательских бюджетов. В итоге доля инвестиционных сделок в 2009 году снизилась до 6% - большей частью, это были сделки по цене до 7 тыс. долл. за кв. м, на объектах начальной стадии, с высокой строительной активностью на площадках.

Мы можем констатировать, что активный инвестиционный спрос уже спровоцировал застройщиков на подъем цен. Однако нужно понимать, что у покупателей есть инвестиционный порог, который сегодня заметно снизился. И если застройщикам удастся удержаться в пределах средней величины этого инвестиционного порога, то объект останется инвестиционно привлекательным.

В том случае, если застройщики надеются, что покупательский спрос продлится до конца реализации проекта (2012-2013 год), что прогнозировать крайне сложно, мы рекомендуем нашим партнерам устанавливать гибкую ценовую политику и учитывать аналитические прогнозы по ценовому сегменту, в котором девелоперы активно работают.

При сохранении темпов роста цен на строящиеся объекты низкой степени готовности ожидается повышение привлекательности готовых объектов к концу 2010 года. А в 2011 году с учетом стабильной экономической ситуации в России и принимая во внимание существенное снижение объемов строительства элитного жилья в ЦАО Москвы, экспертами ожидается рост цен на квартиры элитного сектора в пределах 7-10%. Рост цен более 10% будет неадекватен нынешнему платежеспособному спросу, поэтому такой сценарий развития рынка является не самым благоприятным.

Беседовала Ирина ФИЛЬЧЕНКОВА

ПОИСК НЕДВИЖИМОСТИ ПО МЕТРО Экономьте своё время! Мы предоставляем Вам эксклюзивную возможность поиска интересующей Вас недвижимости по метро подробнее... СЕЗОННЫЕ ПРЕДЛОЖЕНИЯ Сдаём коттеджи и квартиры для проведения корпоративных и частных вечеринок. Предоставляются специальные услуги ДЛЯ ИНОСТРАННЫХ ГРАЖДАН: переводчик, встреча в аэропорту, предоставление в наём квартир или коттеджей от суток и на любой срок. При встрече предоставляется подробнее...
Поиск недвижимости по метро Сезонные, эксклюзивные и VIP-предложения

ПОЧЕМУ ВЫБИРАЮТ НАС

Весь спектр услуг, существующих на рынке недвижимости. Все виды операций с недвижимостью на первичном и вторичном рынках жилья. Услуги по ипотечному кредитованию физических лиц. Операции с коммерческой недвижимостью. Предоставление VIP-услуг для иностранных граждан. Предоставление квартир или коттеджей от суток и на любой срок и многое другое...

Разработка, дизайн, поддержка: Snowball Design-Studio © 2010 | Все права защищены